Τι είναι ο κοινόχρηστος τοίχος;
Ένας κοινός τοίχος είναι ένας διαχωριστικός τοίχος που ανήκει εξίσου στους δύο ιδιοκτήτες των οικοπέδων που χωρίζει. Αυτή η νομική έννοια ρυθμίζεται από τον Αστικό Κώδικα (άρθρα 653 έως 673) και συνεπάγεται κοινό δικαίωμα και κοινή ευθύνη: όσον αφορά τη συντήρηση, την υπερύψωση ή την ανακαίνιση, τα δύο μέρη πρέπει να συμφωνήσουν.
Πώς μπορεί κανείς να ελέγξει αν ένας τοίχος είναι κοινός;
1. Συμβουλευτείτε το κτηματολόγιο
Το κτηματολόγιο μπορεί να δώσει ενδείξεις, ιδίως όσον αφορά τη θέση του τοίχου σε σχέση με τα όρια της ιδιοκτησίας. Εάν ο τοίχος βρίσκεται ακριβώς πάνω στο διαχωριστικό όριο των δύο οικοπέδων, είναι πιθανώς κοινός. Ωστόσο, το κτηματολόγιο δεν έχει επαρκή νομική ισχύ για να το αποδείξει τυπικά.
2. Διαβάστε τον τίτλο ιδιοκτησίας
Ο τίτλος ιδιοκτησίας (συμβολαιογραφική πράξη) μπορεί να διευκρινίζει εάν ένας τοίχος είναι κοινός ή όχι. Εάν η πράξη αναφέρει ότι ο τοίχος είναι «ιδιωτικός», τότε ανήκει αποκλειστικά σε έναν από τους γείτονες. Ελλείψει διευκρίνισης, συχνά τεκμαίρεται η κοινή ιδιοκτησία.
3. Παρατηρήστε την κατασκευή του τοίχου
Ορισμένα φυσικά στοιχεία μπορούν επίσης να καθοδηγήσουν την ανάλυση:
-
Ένας κοινόχρηστος τοίχος βρίσκεται συχνά στο κέντρο του διαχωριστικού ορίου.
-
Εάν ο τοίχος εφάπτεται σε ένα μόνο οικόπεδο, μπορεί να είναι ιδιωτικός.
-
Η παρουσία κεκλιμένων κεραμιδιών ή μιας «τελειωμένης» όψης μόνο από την πλευρά του γείτονα μπορεί να υποδηλώνει ότι ο τοίχος δεν είναι κοινός.
4. Προσφυγή σε οριοθέτηση
Όταν η αμφιβολία παραμένει, μπορεί να ανατεθεί σε τοπογράφο-εμπειρογνώμονα η διενέργεια αντιπαραθετικής οριοθέτησης. Το έγγραφο αυτό, το οποίο έχει νομική ισχύ, επιτρέπει τη λύση της διαφοράς σε περίπτωση διαφοράς μεταξύ γειτόνων.
Κοινόχρηστος τοίχος ή ιδιωτικός τοίχος: ποιες είναι οι διαφορές;
Η κύρια διαφορά έγκειται στην ιδιοκτησία και στις υποχρεώσεις. Εάν ο τοίχος είναι κοινός:
-
Τα έξοδα συντήρησης επιμερίζονται.
-
Κάθε αλλαγή απαιτεί τη συγκατάθεση του γείτονα.
-
Ο καθένας μπορεί να στηριχτεί στον τοίχο ή να τον χρησιμοποιήσει υπό ορισμένες προϋποθέσεις.
Εάν ο τοίχος είναι ιδιωτικός:
-
Ανήκει εξ ολοκλήρου σε έναν μόνο ιδιοκτήτη.
-
Η συντήρησή του βαρύνει αποκλειστικά τον ιδιοκτήτη.
-
Ο άλλος γείτονας δεν μπορεί να τοποθετήσει κανένα στοιχείο (στέγαστρο, βλάστηση κ.λπ.) χωρίς άδεια.
Ποιος φροντίζει για τη συντήρηση ενός κοινού τοίχου;
Η συντήρηση ενός κοινού τοίχου βαρύνει και τα δύο μέρη. Σε περίπτωση που απαιτούνται εργασίες (επισκευές, ενίσχυση), τα έξοδα πρέπει να κατανέμονται ισότιμα, εκτός αν υπάρχει διαφορετική συμφωνία.
Αντίθετα, εάν ένας από τους γείτονες επιθυμεί να υψώσει ή να τροποποιήσει τον τοίχο, μπορεί να το πράξει με δικά του έξοδα, υπό την προϋπόθεση ότι αυτό δεν θα βλάψει το άλλο μέρος (για παράδειγμα: απώλεια ηλιακού φωτός ή αστάθεια).
Η ειδική περίπτωση των περιφρακτικών τοίχων
Ένας τοίχος περίφραξης θεωρείται κοινός εάν έχει κατασκευαστεί πάνω στο διαχωριστικό όριο και εάν περιφράζει δύο ιδιωτικά οικόπεδα. Ωστόσο, αυτή η υπόθεση μπορεί να ανατραπεί εάν κάποιο έγγραφο ή αποδεικτικό στοιχείο αποδεικνύει την αποκλειστική ιδιοκτησία.
Σε αστικές περιοχές, η κοινή ιδιοκτησία των περιφρακτικών τοίχων αναγνωρίζεται συχνότερα, ιδίως για τη διατήρηση της αρμονίας μεταξύ των γειτόνων. Και αν ο διαχωριστικός τοίχος σας είναι ορατός και αντιαισθητικός, ακολουθούν μερικές ιδέες για να κρύψετε έναν εξωτερικό τοίχο (ιδίως όταν ο τοίχος βλέπει προς την πλευρά του γείτονα).
Συχνές ερωτήσεις
Πώς μπορείτε να μάθετε αν ένας τοίχος είναι κοινός στο κτηματολόγιο;
Το κτηματολόγιο υποδεικνύει τη θέση του τοίχου σε σχέση με τα όρια της ιδιοκτησίας. Εάν βρίσκεται στο κέντρο του ορίου, είναι πιθανώς κοινός, αλλά μόνο μια συμβολαιογραφική πράξη ή μια οριοθέτηση επιτρέπει τη νομική επιβεβαίωσή του.
Ποια είναι η διαφορά μεταξύ ενός κοινού τοίχου και ενός ιδιωτικού τοίχου;
Ένας κοινός τοίχος ανήκει και στους δύο γείτονες και συνεπάγεται κοινές ευθύνες. Ένας ιδιωτικός τοίχος, αντίθετα, αποτελεί αποκλειστική ιδιοκτησία ενός μόνο γείτονα, ο οποίος αναλαμβάνει μόνος του τη χρήση και τη συντήρησή του.
Ποιος πρέπει να συντηρεί έναν κοινό τοίχο;
Οι δύο ιδιοκτήτες πρέπει να μοιράζονται τα έξοδα συντήρησης ενός κοινού τοίχου, εκτός αν υπάρχει αντίθετη ρήτρα στο τίτλο ιδιοκτησίας ή σε ειδική συμφωνία.
Ο περιμετρικός τοίχος είναι πάντα κοινόχρηστος;
Όχι. Θεωρείται κοινόχρηστος εάν βρίσκεται πάνω στο διαχωριστικό όριο, αλλά αυτή η υπόθεση μπορεί να αναιρεθεί εάν αποδειχθεί ότι ανήκει σε έναν μόνο ιδιοκτήτη.
Πώς αποδεικνύεται ότι ένας τοίχος δεν είναι κοινός;
Πρέπει να συμβουλευτείτε τον τίτλο ιδιοκτησίας, να αναζητήσετε τυχόν δουλείες ή να αναθέσετε τη διενέργεια οριοθέτησης σε γεωμέτρη-εμπειρογνώμονα. Τα συμβολαιογραφικά έγγραφα παραμένουν η πιο αξιόπιστη πηγή.
Το να γνωρίζουμε αν ένας τοίχος είναι κοινός βασίζεται σε νομικά στοιχεία (συμβολαιογραφικές πράξεις), φυσικά στοιχεία (τοποθεσία και κατασκευή) και, ενίοτε, τεχνικά στοιχεία (οριοθέτηση). Η κοινή ιδιοκτησία συνεπάγεται δικαιώματα αλλά και υποχρεώσεις, ιδίως όσον αφορά τη συντήρηση και τη χρήση. Ο έλεγχος αυτού του καθεστώτος επιτρέπει την αποφυγή συγκρούσεων και την καλύτερη διαχείριση της ακίνητης περιουσίας σας. Και για λύσεις διακόσμησης και προστασίας, συμβουλευτείτε τον οδηγό μας για την επένδυση ενός εξωτερικού τοίχου.